戸建てやマンションなどの住宅購入にあたっては、住宅ローンを利用するのが一般的です。

そこで今回は住宅ローンで最低限必要なポイントをご紹介します。

※中古物件の場合は、異なるケースがあります。

住宅ローン➀購入資金ってどうするの？

住宅購入にあたっては、住宅ローンを利用するのが一般的ですが、頭金や諸経費は現金で用意するのが原則です。

そのため、自己資金（親などからの援助金を含む）と借入金（住宅ローン）をうまく組み合わせる必要があります。自己資金の目安は物件価格の最低でも2割、できれば3割は用意したいもの。

内訳は、諸経費として1割。残りが頭金です。諸経費は税金、仲介手数料、登記費用、火災保険料、ローン関連費用、引越し代など多岐に渡りますので、余裕を持って見込んでおきましょう。

親から住宅購入資金を援助してもらう場合、贈与税の非課税枠もあります。

住宅ローン➁ローンの種類ってどんなものがある？

住宅ローンには、大きく分けて公的融資と民間融資とがあります。

公的融資としては、勤務先の会社に財形貯蓄制度がある場合に利用できる「財形住宅融資」が代表的。

民間融資には、銀行、信用金庫など多くの民間金融機関が扱う住宅ローンのほか、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携したローン商品「フラット35」などがあります。

利用する金融機関や商品によって、金利や事務手数料といったコスト、団体信用生命保険などの付加サービスに特徴があるので自分に適したものを選びましょう。

住宅ローン➂ローンを選ぶポイントは？

ローンを選ぶうえでの最大のポイントは金利のタイプ。大きく「変動型」「固定型」「固定期間選択型」の3つに分けられます。

「変動型」は、通常年2回、金利が見直されます。今は 金利の低いものが多く有利に見えますが、将来的な金利の上昇の可能性も。余裕のない人にはおすすめできません。

「固定型」は、完済まで全期間に渡って同じ金利が続くもの。「フラット35」はこれにあたり、生活設計がしやすいメリットがあります。「固定期間選択型」は、3、5、10年など一定期間に限って金利を固定し、期間終了後は変動型になる（もしくはその時点の金利で再び固定期間を選択）タイプです。

「まだ若く、出産や教育などこれからお金の使い道が山ほどある方は変動型にしないほうがいい」というアドバイスは、ほかの部分に不確定要素が多いため、金利については安定させておいた方が良いという考え方からきています。

住宅ローン➃住宅購入のときに優遇される税制があるの？

「住宅ローン減税制度」は、住宅ローンを使って住宅を購入した場合、所得税等が軽減される制度。ローンの年末残高に応じて10年間に渡り所得税等が控除されます。

控除額は10年間で最大400万円（認定住宅の場合は最大500万円）におよびます。

「すまい給付金」は、2014年の消費税8%引上げ時に創設された住宅取得者のための負担軽減策。

収入が一定以下の方が対象ですが、最大で30万円（10%時は最大50万円）が給付されます。

同様に実施されたのが、住宅取得等資金の贈与税の非課税枠の拡大。

親から子など直系尊属からの住宅取得資金の贈与が、契約年などによって異なりますが、一定額まで非課税になります。

家の購入は一生に一度の大きな買い物になる人が多いはず！

そこでよく、戸建てかマンションどっちの方がいいんだろうか？と迷うことがあると思います。

そこで今回は「”戸建て”か”マンション”」の究極の二択をポイントを5項目に絞って比較していきます！

戸建てorマンション➀立地/交通利便性

比較的、戸建ては郊外にあることが多く、マンションは駅近など交通の利便性の高い場所に多め。静かな住環境がいい場合は郊外の戸建て、通勤や買物、充実した文化施設等へのアクセスの良さを求めるならマンションが優勢。

戸建てorマンション➁広さ/間取り

ワンフロアで、機能的かつコンパクトにまとまっているマンションに対して、複数階が主体の戸建ては、空間をゆったり使った自由な間取りが比較的可能。ゆとりある収納、庭や駐車場が持てるのも魅力。

戸建てorマンション➂セキュリティ

オートロック・監視カメラ・管理人など、セキュリティが整うマンションに比べ、戸建ては開口部が多く、防犯に不利な点も。ただ住人同士、誰も知らないことが多いマンションと違い、戸建ては町内会など付き合いも比較的多く、近隣の人の目があるなど良い点も。

戸建てorマンション➃騒音

いくら遮音性能に優れた壁や床の仕様でも、生活者や配管から伝わる排水管などを完全に遮断することは困難です。共同住宅である以上、マンションの方が上下階や隣戸への音への気遣いが必要に。

戸建てorマンション➄リフォーム/立て替え

リフォームや建て替えが自由な戸建てと異なり、マンションでは大規模修繕や建て替えに住民の意向を反映する形となり、思い通りにいかないことも。リフォームも専有部分は自由に手を加えられるとはいえ、建物の構造や規約により、制約が生じる可能性も。

住まいの購入を考えるとき、まずどんなことを考えますか？
自然いに囲まれた静かな環境がいい。
通勤や買物に便利な住空間に住みたい。
地域や人とのコミュニティも気になる。
パートナーやこどもがいる場合には、自分だけでなく一緒に暮らす人のライフスタイルも合わせて考えなければなりません。

都心に近いマンションか、緑あふれる戸建て住宅か、お金のことはどうするのか、など。
考え中の人にも、憧れのマイホームを夢見る人にも役に立つ、住宅購入の基本的な疑問にお答えします。

マイホーム購入前に自分の優先順位をはっきりさせよう

「自分の家を買う！」という決断をした後に、まず頭に浮かぶのは「戸建て」か「マンション」どちらにしようという悩み。「駅や繁華街に近く、眺望を楽しみたいなど立地条件で選ぶならマンション」「庭や駐車場付きで広さや間取り重視なら戸建て」とそれぞれメリットや、デメリットがあります。

住む人がどこを重視し、何を快適と思うかで選択の基準は変わるため、物件購入にあたっては自分の生活を見つめなおし、何を優先したいのかをはっきりさせることから始めましょう。その際、子育て後のことや、自分たちの老後のことなど、今のライフスタイルが将来的にどう変化していくかなど、長いスパンで設計を考えることも大切です。

戸建てかマンション究極の二択

➀立地/交通利便性

比較的、戸建ては郊外にあることが多く、マンションは駅近など交通の利便性の高い場所に多め。静かな住環境がいい場合は郊外の戸建て、通勤や買物、充実した文化施設等へのアクセスの良さを求めるならマンションが優勢。

➁広さ/間取り

ワンフロアで、機能的かつコンパクトにまとまっているマンションに対して、複数階が主体の戸建ては、空間をゆったり使った自由な間取りが比較的可能。ゆとりある収納、庭や駐車場が持てるのも魅力。

➂セキュリティ

オートロック・監視カメラ・管理人など、セキュリティが整うマンションに比べ、戸建ては開口部が多く、防犯に不利な点も。ただ住人同士、顔も知らないことが多いマンションと違い、戸建ては町内会など付き合いも比較的多く、近隣の人の目があるなど良い点も。

➃騒音

いくら遮音性能に優れた壁や床の仕様でも、生活音や配管から伝わる排水音などを完全に遮断することは困難です。共同住宅である以上、マンションのほうが上下階や隣戸への音への気遣いが必要に。

➄リフォーム/建て替え

リフォームや建て替えが自由な戸建てと異なり、マンションでは大規模修繕や建て替えに住民の意向を反映する形となり、思い通りにいかないことも。リフォームも専有部分は自由に手を加えられるとはいえ、建物の構造や規約により、制約が生じる可能性も。

マイホーム購入にあたっての誤解

住宅の購入を考えたとき、陥りがちな誤解を見ていきましょう。例えば、戸建て購入を検討中の人によくある油断が、「管理費や修繕積立金がかからないから毎月の負担が少なくて済む」というもの。定期的な支払いが生じないのは事実ですが、経年による劣化が進むのはマンションも戸建ても同じです。10年、20年後には外壁や屋根の修繕などの対策も必要になります。

毎月のコストとして意識できない分、自分で計画的にためておかないと、いざというときに困ります。また、「マンションは共用施設が充実していて便利」とも言われます。確かにラウンジやジム、スタジオ、ゲストルームまであるマンションはホテルのようで楽しそう。ただ、その分の維持コストを課せられていることも忘れずに。実際に使うのは年に数回だけだったり、キッズルームのように利用する期間が限られていたりということもあります。ライフステージによって必要なものは変化するため、先々のことまで考えて必要性を検討するべきです。

住宅購入のためのお金のQ&A

戸建て・マンションの購入に際して、最低限知っておきたいお金に関するあれこれにお答えします。
※中古物件の場合は異なるケースがあります。

➀購入資金ってどうするの？

住宅購入にあたっては、住宅ローンを利用するのが一般的ですが、頭金や諸経費は現金で用意するのが原則です。そのため、自己資金（親などからの援助金を含む）と借入金（住宅ローン）をうまく組み合わせる必要があります。自己資金の目安は物件価格の最低でも2割、できれば3割は用意したいもの。内訳は、諸経費として1割。残りが頭金です。諸経費は税金、仲介手数料、登記費用、火災保険料、ローン関連費用、引越し代など多岐に渡りますので、余裕を持って見込んでおきましょう。親から住宅購入資金を援助してもらう場合、贈与税の非課税枠もあります（Q4、Q5参照）。

➁ローンの種類ってどんなものがある？

住宅ローンには、大きく分けて公的融資と民間融資とがあります。公的融資としては、勤務先の会社に財形貯蓄制度がある場合に利用できる「財形住宅融資」が代表的。民間融資には、銀行、信用金庫など多くの民間金融機関が扱う住宅ローンのほか、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携したローン商品「フラット35」などがあります。利用する金融機関や商品によって、金利や事務手数料といったコスト、団体信用生命保険などの付加サービスに特徴があるので自分に適したものを選びましょう。

➂ローンを選ぶポイントは？

ローンを選ぶうえでの最大のポイントは金利のタイプ。大きく「変動型」「固定型」「固定期間選択型」の3つに分けられます。「変動型」は、通常年2回、金利が見直されます。今は 金利の低いものが多く有利に見えますが、将来的な金利の上昇の可能性も。余裕のない人にはおすすめできません。「固定型」は、完済まで全期間に渡って同じ金利が続くもの。「フラット35」はこれにあたり、生活設計がしやすいメリットがあります。「固定期間選択型」は、3、5、10年など一定期間に限って金利を固定し、期間終了後は変動型になる（もしくはその時点の金利で再び固定期間を選択）タイプです。「まだ若く、出産や教育などこれからお金の使い道が山ほどある方は変動型にしないほうがいい」というアドバイスは、ほかの部分に不確定要素が多いため、金利については安定させておいた方が良いという考え方からきています。

➃住宅購入のときに優遇される税制があるの？

「住宅ローン減税制度」は、住宅ローンを使って住宅を購入した場合、所得税等が軽減される制度。ローンの年末残高に応じて10年間に渡り所得税等が控除されます。控除額は10年間で最大400万円（認定住宅の場合は最大500万円）におよびます。「すまい給付金」は、2014年の消費税8%引上げ時に創設された住宅取得者のための負担軽減策。収入が一定以下の方が対象ですが、最大で30万円（10%時は最大50万円）が給付されます。同様に実施されたのが、住宅取得等資金の贈与税の非課税枠の拡大。親から子など直系尊属からの住宅取得資金の贈与が、契約年などによって異なりますが、一定額まで非課税になります。

お部屋探しの視点を広げるべく、一戸建て賃貸物件の見つけ方のコツを語ります。

一戸建て賃貸物件の見つけ方

まず、居住用賃貸物件の検索サイトでは、多くの場合、「アパート」「マンション」「一戸建て」の3タイプから物件を絞り込んで検索できるようになっています。そのため、基本的なことですが一戸建てをピンポイントに探す際には「アパート」「マンション」を条件から外して検索しましょう。ただし、対象を一戸建てに絞ると、都市部では3％前後に、比較的一戸建ての数が多い地方や郊外でも10％程度まで物件数が少なくなってしまいます。一戸建ての賃貸物件にどうしても住みたい、という場合には選択肢が非常に少なくなることをふまえて、希望条件を多少、ゆるめに考えておく必要があります。特に、一戸建て賃貸物件は総じて最寄駅からやや離れた場所にあることが多く、かつ、駅自体も都市部からある程度離れなければ、物件の選択肢が増えないため交通の便を重視して考える方にはあまりオススメできません。

また、専有面積表示にも注意が必要です。住宅内の階段付近は少なからずデッドスペースになりやすいため、数値上同じ専有面積のアパート・マンションと比べて狭く感じる傾向にあります。間取図および内見で、収納が十分にあるか、部屋の広さは十分であるかなど、しっかりと確認しておきましょう。一戸建て賃貸物件のメリットとしては、マンションやアパートのように隣人や階下に気を遣わずに済むことがよく挙げられます。また、庭や駐車場付きの物件がある、ペット飼育に比較的寛容、といった付加価値に期待する方も多いようです。こうした物件は「専用庭」「駐車場あり」「ペット相談可」といった条件で絞り込んで探すことができます。 ただし、たとえば「専用庭」付きの物件といっても、家庭菜園を始められるような大きな庭付きのものからバルコニーの延長程度の小さなものまで、さまざまな物件が含まれます。

同様に、「駐車場あり」についても専用駐車場が付いている物件とは限りませんし、「ペット相談可」についても大型犬や爬虫類まで飼育が可能であるとは限りません。物件ページに細かい条件まで記載されていないケースも残念ながらありますので、譲れない条件や特にこだわるポイントがある場合は、問合せをする際になるべく具体的に不動産会社に伝える必要があります。

問合せの時にできる限り具体的に希望条件を伝えることで、イメージ通りの物件を紹介してもらいやすくなるだけでなく、条件に合わない物件ばかりをオススメしてくるような不誠実な会社の見極めにも活用できます。住みたい街や予算といった基礎的な条件だけでなく、こだわりの希望条件やその理由も出し惜しみせずに伝え、不動産会社から良い「提案」を引き出しましょう。

一戸建て賃貸物件の見つけ方ポイントまとめ
1.交通の便は重視しすぎない
2.専有面積表示ではなく、間取り図・内見で広さをチェック
3.譲れない条件やこだわりは、不動産会社にハッキリ伝える